Real Estate Investor spørgsmål: Afvænning og sælge, eller afvænning og holde?

Her er en anden awesome spørgsmål jeg modtog fra min diskussionsforum. Spørgsmålet; Hvorfor gider holde ejendom, efter at det er rehabbed? Hvorfor ikke sælge det efter rehab og blive betalt!

De første spørgsmål, som du skal besvare er naturligvis, hvordan emergent er dit behov for hurtige kontanter? Du kan sandsynligvis generere mest kort sigt kontanter ved at sælge en frisk rehabbed hus. Men du vil give meget af det væk skatter kommer april næste år.

Hvis du holder det, står du til at gøre mere! Du vil også nyde nogle store fordele, mens du ejer det cash flow, en skattelettelse og mere kontant med den fremtidige påskønnelse. Du kan stadig trække nogle nice penge et par måneder efter at købe det når du refinansiere (post rehab) ejendom fra din hard money (på 70% lånet til værdi) til langsigtet finansiering (på 85% eller 90% lånet til værdi).

Det korte svar er en investor vil gøre betydeligt flere penge ved at hænge på en ejendom, når det er rehabbed. Der er en ulempe ved at det. Du er nødt til at være en udlejer, og du skal beslutte, om du ønsker at gøre. Jeg tror ikke, det er for dårligt, så længe landlording er udført korrekt.

Lad mig illustrere forskellen i samlede penge rehab og sælge, og afvænning og leje investering med dette eksempel;

Lad os sige påskønnelse satser er 5% i din by og den gennemsnitlige pris for en frisk rehabbed ejendom i kvarterer investorer buy-in er $100.000. Lad os også sige der er Bill og Fred.

Bill sælger sine egenskaber efter rehabbing og gør $15-18.000 per hus. God dreng Bill!

Fred holder sin rehab projekter og cash-out refinansierer, trække ud omkring $10.000 per hus inden for 3-6 måneder af ejerskabet. (Fred handler sine 70% lån-til-værdi (LTV) forholdet hård penge for langsigtet, 30-årigt realkreditlån til en lavere rente med en 85-90% lånet til værdi-forholdet. Han lommer forskellen på hvad det koster for at betale off hårdt pengene og den nye realkreditlån mindre lukke omkostninger. Dette arbejder ud til omkring $10.000 pr. ejendom.)

Bill (rehab og sælge) gør en stor levende. Ti huse om året er $150.000-180.000 $ om året… dejlig kendingsmelodi! Ulempen er, at regningen skal holde rehabbing for at holde gør, levende år efter år og betaler skatter på alle penge som regelmæssig indkomst (ouch!). Så hans $150.000 om året er i virkeligheden lidt mindre.

Fred (rehabber) også gør en stor levende. Ti huse pr. år gør ham $100.000 eller deromkring tax free, spendable kontant. Men Fred styrer en million dollars i fast ejendom, og det kommer i værdi år efter år. Også, Fred betaler ingen skat af de penge, han får fra udbetaling refinansierer. Det er en del af et realkreditlån, er så skal betales tilbage, derfor ikke indkomst! Jeg elsker denne del!

Lad os se på hvad Fred gør nærmere.

Lad os sige Fred købte 10 huse værdiansættes på $100.000 hver, skylder $90,000 på hver enkelt (efter 90% udbetaling refinansiere), så han styrer $1.000.000 i ejendommen. Hvis han holder dem 5 år (forudsat en lav tilfredshed sats… hvilket er temmelig konservativ):

Køb år – 10 huse x-$100.000 = $1.000.000

År 1 – samme 10 huse X $105.000 = $1,050,000

År 2 – samme 10 huse X $110,250 = $1,102,500

År 3 – samme 10 huse X $115,762 = $1,157,620

År 4 – samme 10 huse X $121,550 = $1,215,500

År 5 – samme 10 huse X $127,627 = $1,276,270

Det væsentlige, Fred gør en ekstra $50.000 om året for at holde 10 egenskaber. Efter at eje dem 5 år, hvis han sælger, sætter han $276,000 i lommen.

Husk

-Nogle dele af landet vil værdsætte meget hurtigere end 5%. Heck blive nogle steder egenskaber fordoblet i værdi i 5 år.

-Ingen skattemæssige fordele af at holde ejendommen er inkluderet her. Det svarer til tusindvis af dollars i realindkomsten.

-Det er et ten-house år. Lad os sige du ønsker at “top ud” på eje 30 huse. Nå, i bare et par år dit køb vil langsomt til en ad gangen, og du vil begynde at sælge og indkassere ud af egenskaber. Jeg mener, hvor mange ti-house år til du skal strengen sammen før du er sat for liv?

-Hvad hvis du holder disse huse 10 år? Tallene får temmelig spændende.

Hvis du ligesom mig, og du ikke ønsker at gøre det alt for mange år, gør derefter holde egenskaber for et par år en masse forstand, især hvis du ikke har meget personlige penge investeret i dem.

Så hvad med fattige gamle Bill? Chancer er, Bill vil tilfredsstille sit behov for kort sigt kontanter, så begynde at holde ejendommen. Hvad synes du?

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.